Kodu soetamine on inimese üks suurimaid investeeringuid ning ühtlasi ka üks emotsionaalsemaid oste elus. Kuidas kinnisvaraturu virrvarris jõuda õige otsuseni ning emotsioonidele allumata valida kodu nii, et hiljem ei peaks tegelema keerukate tehniliste ja ehituslike puuduste parandamisega? Nõu annavad kinnisvarafirma Numai ja Ehituskaitse Büroo spetsialistid.
Elamukinnisvara- ja üüriturul tegutsev, „üüri, et osta“ teenust pakkuv ettevõte Numai puutub igapäevaselt kokku elamukinnisvara ehitustehnilise problemaatikaga, et kliendi poolt valitud kodu pärast tehingut halbu üllatusi ei tooks. Pankadega suhtluses on ülioluline, et vara dokumendid on korras ja Numai kliendile on oluline ka asjaolu, et vara tehniline seisukord sisse kolides põhjendamatuid kulusid kaasa ei tooks.
„Tegutseme nii uusarenduste kui ka järelturul ning mõlema puhul teadlik tehniline ülevaatamine on vajalik – ka uusarenduste puhul võib ilmneda nii mõnigi puudus,“ kommenteeris Numai tegevjuht Erve Lettermo.
Tema sõnul peamised varjatud puudused, mida tavaline inimene oma silmaga ei pruugi märgata, peituvad elektri- ja küttesüsteemides, ventilatsioonides, korstnates, torudes ja dokumentatsioonis. „Lihtsamaid neist, nagu kriimud seina peal või lahtised põrandaliistud, oskame kõik ise märgata ja nende kõrvaldamine ei ole väga kallis. Tõsisemad probleemid võivad tulevikus tekitada ootamatult suuri väljaminekuid,“ hoiatas Lettermo, kes soovitab oma klientidele võimalusel kaasata koduostmise protsessi ehitusspetsialisti.
Ehituskaitse Büroo tegevjuht Marko Sults toob ühe näite oma praktikast. Kliendid leidsid oma unistuste kodu kesklinna puitmajas ja olid sellest väga vaimustuses: korter oli ilus, värskelt renoveeritud, muinasjutuline. Õnneks ei seganud vaimustus klientide tähelepanelikkust ning kui muidu ilusti remonditud vannitoa põrand tundus kahtlane, kutsusid nad appi Ehituskaitse Büroo ostuabi spetsialisti. Spetsialist tuvastaski, et pealtnäha korralik vannituba vajab kapitaalremonti – puudus ventilatsioonisüsteem, hüdroisolatsioon oli puudulik ning aluspõrand ja seinakonstruktsioon olid kahjustatud.
„Tehing siiski toimus, kuid klient sai kaubelda korterihinnast remondi maksumuse alla – nii sai unistuste kodu soetatud ja seda õiglase hinna ja selge arusaamisega, mida ikkagi ostetakse,“ selgitas Sults. Tema sõnul emotsioon ongi peamine faktor, mis ei lase inimestel kaine peaga olukorda hinnata ja märgata olulisi puudusi. „See puudutab ka müüjat, kes näeb oma müüdavat vara kui oma kodu ning on sellega emotsionaalselt seotud. Ta ei pruugi isegi tulla selle peale, et ostjale puudustest rääkida, sest tema ise on nendega nii harjunud,“ lisas Sults.
Erve Lettermo sõnul lisaks tehnilisele korrasolekule ei ole kodu ostmisel sugugi vähem oluline ka kõikvõimaliku dokumentatsiooni korrektsus. „Eriti tähelepanelik tasub olla, kui korteris või majas on tehtud ümberehitustööd, muudetud tehnosüsteemid või planeeringud. Siinjuures peab kindlalt veenduma, kas kõik vajalikud ehitus- ja kasutusload on olemas, kas muutused on seadistatud ning ohutus- ning ehitusnorme ei ole eiratud,“ loetles Erve Lettermo.
Numai kogemus näitab, et sageli on klient positiivelt meelestatud „superhea hinnaga” vara müüki ilmumisest ja on valmis tehingusse kiirustama, broneerimistasud tasuma, adumata, et hinna taga on sageli mitte turuhindu mitteaduv müüja, vaid teadlikult probleemset vara realiseeriv isik. „Enim leiab sellist kinnisvara Põhja Tallinnast,“ lisas Lettermo.
„Teadma peab ka seda, et päris kõiki ümberehitustöid ei olegi võimalik seadustada. Samuti tuleb ette olukordi, kus ümberehituste seadustamiseks tuleb teostada suures mahus täiendavaid ehitustöid ning see toob omakorda kaasa suure kulu. Seetõttu tasuks alati ümberehitustöid planeerides konsulteerida eelnevalt oma ala spetsialistidega,“ lisas Marko Sults.
Kõige levinumad tehnilised puudused, millele tuleb tähelepanu pöörata:
Aegunud, tuleohtlikud elektrisüsteemid ja alumiiniumjuhtmed:
Kui elektrisüsteemile otsa vaadates on näha, et tegu on kaasaegse elektrikilbiga, aga sellesse jooksvad juhtmed on nõukogudeaegsed, siis elektrisüsteem vajab uuendamist.
Liigniiskus keldris või vannitoas, puudulik hüdroisolatsioon ja hallitus:
Keldri või muude ruumide niiskust saab mõõta ja vastavalt sellele öelda, kas ruumi on võimalik otstarbekohaselt kasutada.
Dokumenteerimata ümberehitustööd:
Kui dokumente ei ole, saab võrrelda ehitisregistri andmeid tegeliku olukorraga. Kui võrdluse või ülevaatuse käigus selgub näiteks, et kandvad seinad on eemaldatud, tuleb koostada tugevusarvutusi sisaldava ümberehitusprojekti, mille alusel on vaja teostada täiendavad ehitustööd ning peale seda on võimalik olukord seadustada.
Muud võimalikud probleemid, mida saab enne ostu tuvastada:
Lekkivad torud ja katkised põrandaküttesüsteemid ning majaostu puhul näriliste ja teiste kahjurite olemasolu ja ummistunud ja tuleohtlikud korstnad.
