Palav jaanikuu tõmbas tehinguaktiivsust kinnisvaraturul allapoole samas kui hinnatase mitmel pool kasvas. Üha enam on välja joonistumas kindlad mustird, millise hinnagrupi osas on huvi suurem ja kus väiksem.
Paljudel on tekkinud õigustatud küsimus, et kui ruutmeetri mediaanhinnatase näitab tihti pigem kasvu, siis miks räägitakse kinnisvaraturu madalseisust. Nagu statistikaga ikka, tuleb näha nende numbrite taha.
Turu madalseisu kirjeldab kõige paremini kogumaht. Näiteks, kui selle aasta esimeses pooles müüdi kogu Eestis 10 417 korterit, siis mullu samal ajal tuli vastavaks numbriks 13 214. Aastane muutus on seega -21,2%. Täpselt sama on ka kogukäibega: kui 2023 esimesel poolaastal oli see korteriturul ca 1,239 miljardit, siis mullu samal ajal ca 1,378 miljardit. Muutus aastaga -10.1%.
Laias laastus saab sarnaseid suurusjärke kasutada kõigi Eesti piirkondade kohta, kuigi mitmed lokaalsed erisused ja erinevate korteritüüpide osatähtsused saavad neid ka ajutiselt muuta.
Kuna enam läheb kaubaks heas seisus või renoveeritud kortereid, mille üldpind on väiksem ja koguhind seeläbi madalam (samas, mida väiksem ruutmeetrite hulk, seda kõrgem ühikuhind), saamegi olukorra, kus turu kogumaht väheneb, kuid üldisele statistilisele ruutmeetrihinnale suurt langussurvet ei ole.
Kvaliteet müüb, keskmikel on raske
Kõige paremini ja aktiivsemalt lähevad madalama koguhinnaga väiksemad, kuid heas seisus või renoveeritud korterid, mille ruutmeetrihind näiteks Tallinnas on 3000 eurot ja üle selle. Kui selline korter on veel suurepärase disainiga ja erilises majas, näeme ka oksjoneid.
Teine turg, mis elab hästi, on väga kallite korterite segment. Eks see osa turust elabki veidi oma elu, mitte eriti sõltudes laenumarginaalidest või võbelustest majanduses. Tehinguteni jõutakse aeglasemalt, kuid pigem seetõttu, et ostjaid ongi vähem, neil on aega ning valik tehakse nii öelda kindla peale minnes. Näiteks juunis toimus Eesti ajaloo kalleim korteritehing, kus avar penthouse vahetas omanikku pea 2 miljoni euro eest.
Kõige keerukamas seisus on nii öelda keskmine turg, kus saavad kokku kõrgema hinnaga kvaliteetsed korterid huvitavates majades ning tüüpsed elamispinnad. Kui esimeste osas näeme kiireid müüke, sest valikut on vähe, siis suurima osa moodustav teine grupp on kõige intensiivsemates hinnaläbirääkimistes, kuna ootused ei vasta ostjate pakkumistele või tekitab eriarvamusi remondi kvaliteet.
Tehingusse jõudmine võtab keskmike seas enam aega. Selle grupi moodustavad Tallinnas korterid ruutmeetrihinnaga 1900 – 2600 eurot (remonti vajav – nn valmis seisukord), aga ka korterid, mille pakkumishind on enam kui 3000 eurot, kuid remont või hoone valmimine jäänud umbkaudu 20 aasta tagusesse aega ning ei vasta enam tänapäevastele ootustele.
Kui erandid välja jätta, on uute korterite müük vaikne. Turu ootus siin on jõulisem hinnakorrektsioon.
Soe ilm ja jaanipäev aeglustasid turgu
Tallinnas müüdi juunikuu jooksul maa-ameti andmetel 807 korterit (maikuus 947), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 3098 eurot. Kui kuuga kasvas hinnatase 3,4%, siis aastaga 6,3%.
Tartus vahetas juuni jooksul omanikku 173 korterit (mais 185) ning ruutmeetri mediaanhinnaks tuli 2426 eurot. Kui maikuuga võrreldes langes hinnatase 5,8%, siis aastaga kerkis see 12,4%.
Pärnus müüdi juunis 61 korterit (mais 86), mille ruutmeetri mediaanhinnaks sai 1985 eurot. Kui maikuuga võrreldes kasvas hinnatase sümboolsed 0,4%, siis aastaga 11,3%.
Narvas vahetas juunikuu jooksul omanikku 67 korterit (maikuus 74), mille ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 543 eurot. Kui maiga võrreldes kasvas hinnatase 6,9%, siis 2022. aasta juuniga võrreldes 6,5%.
Artikli autor: Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi
