Kinnisvaratehingute arv on aasta algusega võrreldes pöördunud aeglasele kasvule ning järjest enam spekuleeritakse, kas kinnisvarahindade langus on lähiajal oma põhja saavutamas. Oodatakse, et koos kevadise lumesulamisega sulavad ka korterite müügihinnad. Vanema kinnisvara puhul võib see ootus olla põhjendatud, kuid suurt uue kinnisvara hinnalangust elamuarendusettevõtte Bonava Eesti tegevjuht Taavi Soorm lähiajal kindlasti ei näe. Ta toob välja kolm põhjust, miks just sedasi arvab.
1. Uue kinnisvara pakkumisi jääb turul vähemaks
Järjest rohkem on näha, et arendajad lükkavad projekte edasi ning uute majade ehitamisega oodatakse. Põhjuseks on nii oluliselt langenud müüginumbrid kui ka kallis ehitamise hind. Materjalide aga ka tööjõukulud on viimastel aastatel hüppeliselt kasvanud. Tõsi, näha on stabiliseerumise märke, kuid siin tuleb mõista, et arendajad ei saa müüa odavamalt, kui on olnud ehituse omahind. Uue elukondliku kinnisvara hinnalangusele võiks kaasa aidata ehituse omahinna langus või ületootmine, aga seda viimast kindlasti ma lähiajal juhtumas ei näe.
Just vastupidi. Uute arenduste alustamine tänases majandusolukorras on pigem erandiks. Uute kodude pakkumiste arv on pealtnäha küll suurem nõudlusest, kuid oluline on mõelda ka sellele, millist kodu osta. Tõnu Toompark on analüüsinud, et Tallinna turul on hetkel umbes 2000 uut kodu. See võib tunduda varasemate aastatega võrreldes vähenenud müügimahtude juures suur number, kuid tegelikkuses nii ei ole. Uusarendusse kodu ostes saab valida, milline on korteri tubade arv, milline on ruumide paigutus või mitmendal korrusel kodu asub ning atraktiivsed korterid ostetakse ära oluliselt kiiremini. Suurema uute korterite valiku hulgast saab omale sobiva kodu leida see, kes ostab varem – neid lihtsalt tuleb lähiaastatel turule varasemast vähem.
2. Hinnad on juba tegelikult langenud
Olgugi, et arendajad ei saa müüa odavamalt, kui ehitatakse ning tugevat rahalist hinnalangust näha ei ole, teevad tegelikult põhimõtteliselt kõik arendajad täna turul sooduspakkumisi. Tasuta parkimiskoht ja köök, võibolla veel mingisugused lisahüved, näiteks kommunaalkulude tasumine – need kõik on lisasoodustused, mida täna ostjatele tasuta lisaks kaasa antakse. Mõni pakub tõesti ka rahalist soodustust. Olenemata soodustuse lahendusest, jääb hinnavõit kliendile keskmiselt 5-10 protsendi juurde tehingust.
Näen, et kriisid on õpetanud inimesi ka investeerimise teemal ning lühiajalise tarbimise asemel eelistatakse järjest enam koguda vahendeid pikaajaliste investeeringute kaudu. Näiteks ostes kinnisvara ja vältides nii olukorda, kus inflatsioon „sööb“ raha väärtust. Seetõttu on nõudlus uute elamispindade järele endiselt olemas.
3. Laen ei lähe odavamaks
Selleks, et soetada omale päris enda kodu, on enamikel meist tarvis võtta kodulaenu. Mõju uue elukondliku kinnisvara müügile avaldab ka järelturu nõudluse-pakkumise tasakaal. Nagu näitavad meie tähelepanekud, valib tarbija võimaluse korral uue projekti, sest uue korteri kodulaenu puhul tuleb mängu soodsam intressimäär ja pikem tagasimakseperiood. Samuti küsivad pangad uue kinnisvara puhul väiksemat omafinantseeringut, tavaliselt 15-20%. Vanema kinnisvara puhul on omafinantseeringu osakaal tihti 30% ja rohkemgi. Järjest rohkem pöörduvad inimesed tagasi mõtte juurde osta uus kodu, kuna mõistavad, et uue kinnisvara hinnalangust pole lähiajal oodata. Kui eluasemevajadus on olemas, ei tasu seda aastaid edasi lükata.
Kas uus eluase võiks muutuda taskukohasemaks, kui inflatsioon stabiliseerub? Ebatõenäoline. Inflatsiooni alanedes ja elanike maksevõime paranedes on oodata nõudluse kasvu uute elamispindade järele veelgi ning seejärel tekib tõenäoliselt hoopis defitsiit, kuna pakkumine jääb tugevasti maha. Arvestada tuleb ka sellega, et kõrgema baasintressi tingimustes on panga enda intressid praegusetel tingimustel madalamad, kuid Euribori langedes ja majanduse elavnedes hakkavad ka need uuesti kasvama. Seega ei pruugi koduostu edasilükkamine tegelikku intressi kogumäära üldse muuta.
