Korteri turuväärtust mõjutavad traditsiooniliselt peamiselt asukoht ja ruutmeetrite arv, kuid üha enam mängib rolli energiatõhusus, korralik kütte- ja ventilatsioonisüsteem ning suurem tubade arv. LHV annab värske ülevaate, milliseid aspekte korteri väärtuse hindamisel arvesse võetakse.
Kinnisvara puhul on ajalooliselt peamine hinda mõjutav tegur olnud asukoht. „Viimase kümnendi jooksul on mõnevõrra muutunud arusaamad säästlikkuse, elamistingimuste ja vajaduste osas, mis kõik mõjutavad korterite turuväärtust,” avaldab LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel panga kinnisvarahindajate kogemusele tuginedes.
Energiatõhusates hoonetes olevate korterite eest on ostjad nõus rohkem maksma, kuna need võimaldavad säästa kommunaalkuludelt. „Kui varem hinnati hoone seisukorda selle järgi, kas hoonet on renoveeritud või mitte, siis praeguseks on ostjate jaoks korterelamu välimusest sageli olulisem hoone energiatõhusus ja igakuised kulud küttele ja remondifondi,“ ütleb Vatsel.
Ta annab nõu, et tasub Ehitisregistris pöörata tähelepanu, kas hoone energiamärgis on tehtud arvutuslikult projekti põhjal või põhineb see hoone tegelikul energiatarbimisel. „Energiaarvutustel põhinev energiamärgis ei arvesta üldjuhul tegelikke tarbijate harjumusi ja tegelik energiaklass võib osutuda arvutuslikust madalamaks,” märgib Vatsel.
Tema sõnul eelistavad ostjad praegu küttehindade kõikumise tõttu kaugkütte või oma küttesüsteemiga kortereid, mis on ahju- ja elektriküttega korteritest 5–10% kallimad. Samuti on oluline ventilatsiooni olemasolu – soojustagastusega ventilatsiooniga eluruumid on kallimad, sest see võimaldab säilitada soojust, vähendades energiatarbimist ja tagades värske õhu. Korterite suuruse puhul kehtib mastaabiefekt, et väiksema korteri hind ruutmeetri kohta on kõrgem kui suuremal. Näiteks 40 m2 suuruse kahetoalise korteri ruutmeetri hind on üldjuhul kõrgem kui 50 m2 suuruse kahetoalise korteri ruutmeetri hind.
Tähelepanuväärne muutus on leidnud aset aga tubade arvu puhul. „Hinnatumad on need korterid, kus samal pinnaühikul on rohkem tube. 2000. aastate alguses ehitati kortereid suurte avarate tubadega, kuid praegu hinnatakse rohkem optimaalse suurusega eluruume ja rohkem tubasid samal pinnal, et luua eraldi kodukontori ruum või igale lapsele oma tuba,” räägib Vatsel.
Tulenevalt vajadusest suurema arvu tubade järele, on nõukogudeaegsetes paneelmajades sageli tehtud korterite planeeringu muudatusi, mille puhul korteri siseselt paigaldatakse tehnosüsteemid ringi ja köök ehitatakse elutoa ühte seina, aga endine köök võetakse kasutusele toana. Tehakse ka muudatusi, mille tulemusel ühendatakse köök elutoaga või laiendatakse vannituba koridori arvelt.
„Korteri planeeringumuudatuste puhul on oluline, et ümberehitustööd oleksid seadustatud ja dokumendid registrites korras. Seadustamata seinte lammutamise korral arvestavad hindajad sageli seadustamiseks kuluva hinnangulise tööde maksumuse vara väärtusest maha. Samuti on seadustamata ümberehitustega korterite likviidsus madalam,” rõhutab Vatsel.
Korterite hindamisel võetakse turuväärtuse selgitamiseks üldiseks aluseks korterid sarnastes elamutes. Näiteks kui hinnatav vara asub viiekorruselises paneelmajas, siis seda ei võrrelda üheksakorruselise või stalinistlikus hoones asuva korteriga, sest nende hinnad võivad märkimisväärselt erineda. „Näiteks on turul selge trend, et Nõukogude ajastu elamufondist on kõrgelt hinnatud stalinistlikes elamutes asuvad korterid, sest seal on kõrged laed ja paksud telliskivi seinad,“ lisab Vatsel.
Hind sõltub ka sellest, mitmendal korrusel korter asub. Arendajad hinnastavad traditsiooniliselt uusarenduste kortereid enamasti korruste kaupa – mida kõrgemal asub korter, seda kõrgem hind. Samas ei näita ostuotsused, et ostjad on valmis korrus kõrgemal oleva korteri eest rohkem maksma. „Näiteks, kui varem kehtis reegel, et esimese korruse korterid on vähem hinnatud kehvema vaate, suurema tänavamüra ja madalama turvalisuse tõttu, siis praegu on äärelinnades esimese korruse korterid, kus on suur terrass, sageli kõrgema hinnaga, kuna lapsed saavad otse hoovi mängima minna ja vanemad ei pea treppidest üles-alla käima,” toob Vatsel välja. Korterite väärtust tõstavad kindlasti ka rõdu, lodža või terrassi olemasolu. Eriti hinnatud on katuseterrassid.
Vanemates liftita hoonetes on viienda korruse korterid hoolimata paremast vaatest üldiselt vähem hinnatud, sest koju jõudmine eeldab head füüsilist vormi. „Siiski kehib reegel, et eksklusiivne metsa-, mere- või linnavaade lisab korterile väärtust ja tornelamutes kõrgemal korrustel asuvad korterid maksavad umbes 5-10% rohkem,” nendib Vatsel.
Kindla parkimiskoha ja panipaiga olemasolu on turuväärtust tõstev tegur. Kuid nagu ümberehituste puhulgi, on oluline, et parkimiskoha ja panipaiga kasutamine oleks õiguskindel – vaadatakse, kas need kuuluvad korteriomandi juurde erikasutuskorra, kasutuskorra alusel või on need eraldi võõrandatavad. Korteriühistu kokkuleppe alusel kuuluv parkimiskoht võib olla ostja jaoks eelis, kuid ei mõjuta turuväärtust, kuna mitte-notariaalsed kokkulepped on kergesti muudetavad.
LHV Pank pakub oma kodulaenuklientidele kinnisvara hindamist soodsatel tingimustel. Vaata lähemalt: lhv.ee/kodulaen.
