Kinnisvaraturg, nagu ka ülejäänud ühiskond ja majandus, on viimastel aastatel kihutanud rongiga mööda Ameerika mägesid ja läbinud õige mitu kohanemise kiirkursust. Eelseisvaks talveperioodiks on ennustused kantud pigem tumedatest nootidest ja küsimusega „mis meist saab“ murravad päid kogu valdkonna helgemad pead. Kas aktsiaturgudel terendav karuturg kandub üle ka kinnisvaraturule?
Viimased aastad on ühemõtteliselt näidanud, et tuleviku ennustamine on täiesti mõttetu. Libisedes siiski sellele õhukesele jääle, siis tahaks uskuda, et esmalt jõuab kinnisvaraturg majandusteaduses tuntud nõudluse-pakkumise tasakaalupunkti ehk lihtsamas keeles öeldes saavutab turg normaalse olukorra. Ostjatel on võimalik valida, nad saavad kaubelda. Müüjad peavad pingutama hea toote nimel ja nägema vaeva, et just nende toode eristuks ja ostjaid leiaks. Kõlab elementaarsena, aga päris selliselt pole turg viimastel aastatel toiminud. Ostjatel on valik olnud pigem väike ja kauplemise asemel on nad pidanud elama FOMO (Fear of Missing Out) ehk ilma jäämise hirmu tingimustes. Arendajad on osaliselt toorme kallinemise tõttu sunnitud tõstma pakkumishindu protsentides, mida ei saa kuidagi mõistliku turu arenguga kooskõlas olevaks pidada ja kogu järelturg on uhkelt purjetanud uusarenduste pärituules hinnakasvuga kaasa. Paljud müüjad leidsid enda seest üles sisemise lõvi, mis julgustas igale uue pakkumisele teatud protsendi juurde panema, sest teadagi on naabril ju alati kehvem kinnisvara.
Ei saa mõistlikuks ega jätkusuutlikuks pidada turuseisu, kus kinnisvarafirmad peavad piltlikult öeldes korraldama töötajatele koolitusi oksjonite läbiviimiseks või osa kinnisvaramaaklerite ajast kulub rahulolematutele klientidele, kellele tuleb selgitada, miks just nemad jäid pakutavast objektist ilma.
Kõigele vaatamata ei pea hinnangud turust kalduma ka teise äärmusesse, milliseid märke on viimastest nädalatest võimalik leida. Iga uusarenduse sooduskampaania või „tasuta“ parkimiskoha pakkumine ei tähenda kohe turu kollapsit ega konkreetse arendusprojekti pankrotiohtu. Nii, nagu me peame normaalseks lennufirmade, hotellide või jaekaupluste sooduskampaaniat, võiksime pidada normaalseks ka uusarenduste või muude objektide/teenuste kampaaniaid. Turundus, müük ja müügiesindaja pingutus toote realiseerimise nimel on normaalse turumajanduse osa ja sildistada just kinnisvaraturul näiteks „köögimööbel hinna sees“ kampaania kohe peagi saabuva krahhi ettekuulutuseks tundub teiste majandussektorite ja turunduskampaaniate kontekstis mõnevõrra ülepingutatud. Suurenenud pakkumine ja erinevad kampaaniad kinnisvaraturul võivad aga ostjatele anda hoopis uue signaali – nad saavad valida või oodata, lootes paremat pakkumist. Tarbija vaatest on FOMO (Fear of Missing Out) asendumas FOBO’ga (Fear Of Better Options), mis tähendab, et ostjad ei karda tootest ilma jäämist, vaid kardavad, et “nurga tagant” võib tulla parem pakkumine.
Tegelikult tahame me loodetavasti kõik, et turg oleks mõistlikus tasakaalus, et arendusprojektide vahel toimuks konkurents, et ostjatel oleks piisavalt valikuvabadust, aga samas ka mõistmist, et iga arendusprojekti või selle katusekorteri osas pikalt mõelda või tingida ei saa. Kuigi on ilmselge, et emotsioonid on kinnisvaraturu lahutamatu osa, siis hetkel on nii kodumajapidamiste kui ka ettevõtjate hulka saabunud eriliselt ratsionaalne ajastu, mis küll tähendab survet pakkumishindadele ja tehingute arvule, kuid turu pikaajalist tervist silmas pidades pole üldsegi mitte halb olukord. Läbimõeldud kinnisvaraprojektid ja läbimõeldud ostjate ostuotsused on püsiva kinnisvaraturu tagatiseks.
Artikli autor: Raul Reino, Domus Kinnisvara juhatuse liige
