Miks on oluline enne kinnisvara müüki panekut lasta see hinnata ja mis probleeme võib tekkida, kui see tegemata jätta?
Suur osa koduostjatest kasutab täna ostu-müügi tehingu sõlmimisel pangalaenu abi. Seega hoiab enne kinnisvara müüki panekut tellitud eksperthinnang (hindamisteenus) hilisemas müügiprotsessis aega kokku ning teisalt, saab müüja hindamisteenust tellides juba vara turuväärtuse teada ning saab pakkuda vara turul turuhinnaga. Küll aga on siin väike nüanss selles, et üldjuhul aktsepteerivad krediidiasutused 3 – 6 kuu vanust eksperthinnangut. Seega tuleks alati teenuse tellimine kinnisvara müügiperioodist tulenevalt läbi mõelda. Kinnisvara omanik saab muidugi ka hindajaga võimaliku müügihinna osas enne müügiprotsessi konsulteerida ja potentsiaalse huvilise / ostja ilmnemisel tellida eksperthinnangu (hindamisteenuse) hiljem. Iseenesest pole kinnisvara omanikul kohustust enne vara müümist hindamisteenust tellida.
Mis tegurid kinnisvara hinna kujundavad?
Kuldne vastus sellele küsimusele oleks asukoht, asukoht ja veelkord asukoht. Asukohal on väga suur mõju kinnisvara hinnale. Korteri puhul mõjutab hinda lisaks asukohale korterelamu tehniline seisukord, korteri eluruumi pind, paiknemine korrusel (vanemates liftita elamutes on viimase korruse korterid üldjuhul vähem hinnatud kui madalamate korruste korterid), korteri tehniline seisukord, ruumikasutuse funktsionaalsus, küttesüsteem, rõdu, kvaliteetse köögimööbli ja abipindade olemasolu. Elamu puhul on lisaks asukohale oluline samamoodi elamu tehniline seisukord, elamu suletud netopind, tehnovõrkude olemasolu, maaüksuse suurus ja haljastuse seisukord, abihoonete olemasolu ja nende tehniline seisukord. Veepiir (piirnemine järve või suurema jõega) annab lisaväärtust.
Inimesed arvavad tihti, et enne kodu müüki panekut tuleks see põhjalikult remontida, sest siis saab objekti eest oluliselt kõrgemat hinda küsida – kas sellisel vaevanägemisel on mingi sügav mõte sees või ei anna see tegelikkuses eriti palju juurde?
Suuresti oleneb põhjaliku remondi võimalik lisaväärtus vara / objekti müügiprotsessis sellest, mis objekti soovitakse enne müüki oluliselt parendada ja kus see objekt füüsiliselt asub. Lihtne näide: vanemas paneelmajas asuv remonti vajav korter Võrumaal Rõuge vallas ja sarnane korter Harjumaal Viimsi alevikus – remondikulu on sama, kuid kinnisvara müügihind pärast parendustöid väga erinev. Kodu remontimisega võib omanik küll saada kõrgemat müügihinda küsida, kuid võib juhtuda ka, et mõnele potentsiaalsele ostjale omaniku poolt tehtud parendustööd üldse ei meeldi ning ostuhuviline loobub ostust. Seega on alati mõistlik enne kodu müüki panemist kalkuleerida, mis parendustöid ja millise kuluga parendustöid teha.
Kas on siiski mingeid ettevalmistusi, mida koduomanik enne hindaja poole pöördumist tegema peaks? Näiteks paberimajandusega seonduvaid toiminguid?
Enne hindamisteenuse tellimist peaks kõik varaga seonduv paberimajandus korras olema. Oluline on ka, et avalikes registrites (ehitisregister, kinnistusraamat, Maa-amet jmt) olev info vastaks tegelikkusele. Vastasel juhul jääb kogu asjaajamine hiljem venima.
Kas kodu tuleb müüki panna hinnaga, mis eksperthinnangus määratud, või võib küsida ka rohkem?
Üldjuhul kasutab suur osa koduostjatest pangalaenu abi ning seetõttu eksperthinnangus välja toodud turuväärtusest oluliselt kõrgema hinnaga kinnisvara müües võib tekkida olukord, et potentsiaalsel ostjal ei ole piisaval hulgal omavahendeid, et turuväärtushinnangu ja müügihinna vahet kinni makstes tehing sõlmida. Sellises olukorras pikeneb kindlasti vara müügiperiood. Muidugi on ka erandeid ja kui ostuhuvilise ostuotsus ja võimalik tehing ei sõltu ainult laenust või ostuhuviline kasutab koduostuks peamiselt või ainult omavahendeid, võib ta vara võimalikust turuhinnast mõne erilise parameetri puhul (nt asub korter väga atraktiivses asukohas või on varal mingi muu lisaväärtus) ka rohkem maksta.
Kui inimene on hinnangus määratud hinnas pettunud, kas annab midagi ise ära teha, et kinnisvara väärtust tõsta, või panevad peamiselt hinna paika siiski omaniku enda tegevusest sõltumatud tegurid nagu näiteks asukoht?
Nagu eelnevalt sai juba mainitud, mõjutab kinnisvara müügihinda suuresti asukoht. Samas on kinnisvara turuväärtust tõstvate parameetrite hulgas ka neid aspekte, mida vara omanik ise mõjutada saab (nt seisukord, tehnovõrkude olemasolu ja seisukord jne). Küll aga tuleb alati parendustööde puhul analüüsida, kui suur on mistahes parandustöö / remonttöö võimalik kulu omanikule ja kui palju see kinnisvara müügihinda mõjutab. Samas võib mõne parenduse puhul see kõnealuse kinnisvaraobjekti turul palju atraktiivsemaks teha, et sellega kaasnev kulu-tulu tasakaal tuleks kõrvale jätta (nt san. ruumide olemasolu – vanemates puumajades ei pruugi kõikides korterites veel tualetti-pesuruumi olla, mistõttu selle ehitamine korterisse võib oluliselt tõsta kinnisvaraobjekti atraktiivsust turul). Visuaalne väljanägemine mistahes kauba / toote puhul on ka müügiprotsessis oluline.
Kas kodu soetades, isegi, kui plaanid sellest igavest elukohta, tuleks siiski alati mõelda ka selles võtmes, kui kasumlikult selle hiljem vajadusel maha saab müüa, või ei ole mõtet sellele tähelepanu pöörata?
Kui hakata koduostu protsessi kaasama kasumlikkuse tegurit, siis ilmselt läheb koduostu protsess ajalises mõttes väga pikaks ning siis peaks ilmselt kõrvale jätma ka selle ehtsa kodutunde tekkimise. Kasumlikkus ja kodutunne ilmselt ei saa päris käsikäes käia. Samas teadlik ja arukas turul käitumine ostjana või müüjana võib siiski hiljem kasu tuua. Oluline on kõikvõimalikud sammud ja otsused teha lähitulevikku ja turul toimuvat silmas pidades.
Artikli allikas: Arco Vara
