Võttes endale kinnisvara müümisel või üürimisel kõrvale maakleri, hoiad kokku isiklikku aega ja pikemas perspektiivis ka raha. Kuidas ja milliste kriteeriumite alusel ära tunda oma ala tõeline professionaal?
Hea maakler on kursis kinnisvaraturul toimuvaga ja omab ülevaadet hindadest ning seadusandlusest. Müügi- ja üüriprotsessis on oluline nii vara müügieelne audit kui ka õige pakkumishind. Esimene selleks, et aru saada, kas vara on üldse võimalik müüa/üürida, arvestades täna kehtivaid norme ja seadusandlust, ja teine selleks, et objekt ei jääks liiga kauaks seisma ehk müük/üür ei hakkaks venima.
Pühendumus
Selle punkti alla võib liigitada kolm alateemat:
- Vahendustasu suurus – Vara omaniku esimene küsimus on tavaliselt vahendustasu. Sageli aga ei ole see peamine argument, mille põhjal maaklerit valida. Seda põhjusel, et teenuse sisu ja kvaliteet on otseses sõltuvuses vahendustasust. Et erinevaid pakkumisi võrrelda peab omanik esitama maaklerile küsimuse, mida ma selle raha eest saan? Maaklerteenuse baassisu ei ole üksnes kvaliteetsed fotod ja võimalikult palju müügiportaale, vaid see peab hõlmama õiguslikku- ja maksuanalüüsi, (ostu)klientidele detailideni lihvitud teeninduse osutamist (teenusedisain) jne. Seega on targem võtta maakler, kes seda kõike teab ja tasuda kõrgemat vahendustasu, kui jääda lootma sellele, et maksan vähem ja ehk saan selle eest ka rahuldava kvaliteedi – üldjuhul mõlemat ei saa.
- Tagasisidestamine – Oluline on anda omanikule teatud aja tagant tagasisidet, seda isegi siis, kui vara vastu pole erilist huvi tuntud. Siin saab maakler pakkuda kliendile võimalikke variante, kuidas müüki/üüri kiirendada. Initsiatiivi näitamine maakleri poolt annab omanikule teadmise, et objektiga tegeletakse ja teda ei ole ära unustatud.
- Kõik pakuvad kõike – Portaalides kohtab aeg-ajalt objekte, mida pakub korraga rohkem kui üks maakler. See jätab pealtnäha mulje, et kõnealust vara müüb/üritab üürilist leida mitu maaklerit. Tegelikult ei pruugi mitte ükski nendest müügile piisavalt pühenduda, lootes pelgalt, et äkki õnnestub jõuda tehinguni läbi pimeda õnne.
Ostjale/üürilevõtjale võivad erinevad kuulutused tekitada üksjagu segadust, sest kasvõi fotode kvaliteet võib olla väga kõikuv. On olnud juhtumeid, kus huviline lepib kahe maakleriga ühe ja sama objekti vaatamise aja kokku, sest talle tundub, et need on erinevad. Reaalsuses on aga tegu sama varaga.
Usaldusväärsus
Oluline on maakleri ja kliendi vaheline vastastikune usaldus. Kui seda ei teki juba lävimise algfaasis, võib ka edaspidine koostöö olla raskendatud. Usalduse tekkimisele aitab kindlasti kaasa maakleri esinduslik ja korrektne välimus. Mõistagi mängib tähtsat rolli ka suhtlemisoskus – ühelt poolt tuleb leida kliendiga side, teisalt on oluline elementaarne viisakus. Lisaks, omanike puhul on olnud näha, et olles müügiga hädas, on nad väga rahulolevad, kui maakler suudab pakkuda välja konkreetseid lahendusi, kuidas müügiprotsessi kiirendada.
On eksiarvamus, et maakleri valimisel tasub lähtuda tuntud firmast, suurest kogemuste pagasist ja/või kutsetunnisusest. Need kriteeriumid ei pruugi olla alati kõige olulisemad, vahel võib mõned aastad turul tegutsenud maakler olla tunduvalt professionaalsem ja teada rohkem, kui keegi, kes on vahendanud kinnisvara 20 aastat. Kõik sõltub inimesest: kui pühendunult ta oma tööd teeb, kuidas ta seda teeb ja mis on talle maakleriameti puhul oluline.
Kättesaadavus
Maakler peab vastama klientide kõnedele ja kirjadele. Olen paraku kuulnud juhtumitest, kus ostu-/üürihuviline ei saa maaklerit kätte ning ei helista ka tagasi. Seetõttu tekivad kliendil küsimused, kas maakler ikka tegeleb tema varaga või mitte. Kättesaadavus on oluline nii omanike kui ka võimalike ostjate/üüriliste seisukohalt.
Nõustamine
Nagu eespool viidatud, on omanikke, kelle puhul ongi vaja, et maakler teda nõustab, on talle psühholoog, kuulab ta ära ja pakub välja erinevaid lahendusi. Kindlasti on oluline, et maakler ei survesta ei müüjat ega ostjat. Potentsiaalsele huvilisele tuleb jätta mõtlemisaeg, et ta jõuaks ise otsusele.
Maakler kui koostööpartner
Maakler ei ole enam pelgalt vahendaja, vaid tänases olukorras on maaklerid lisaks ka konsultandid, juristid, psühholoogid ja ehitusspetsialistid.
Üsna sageli lubatakse maaklerite poolt omanikele vara müüa/välja üürida turuhinnast kõrgemalt, küsides seejuures madalat vahendustasu. Tulemus on tihtipeale see, et müügiprotsess läheb planeeritust tunduvalt pikemaks. Kui näiteks turg on volatiilne, nagu praegu, siis võib lõpptulemusena olla rahaline kaotus üsna suur. Pakkumishinna määravad reaalselt tehtud tehingud, mitte kinnisvaraportaalides olevad pakkumised. Ja siin mängib õige hinnastamise osas olulist rolli maakleri võimalus kaasata kutselist hindajat, kellel on vastav info olemas.
Huviline saab kuulutust nähes esimese emotsiooni fotodest, mille põhjal teeb ta otsuse, kas minna kõnealust objekti vaatama või mitte. Fakt on see, et klient peab saama fotode põhjal varast selge ja detailse ülevaate. Paraku on isegi aastal 2020 näha, et fotodega ei nähta piisavalt vaeva. Tihtipeale on fotod tehtud valimatute nurkade alt, kehva valgustusega (sh olematu järeltöötlusega) ja pildistatud esemeid. On ka kuulutusi, kus fotodel on peeglist näha pildistaja varju. Samuti oleme kuulnud juhtumitest, kus koduotsija näeb kuulutusest üht, aga kui jõuab objektile, siis vaatab vastu täiesti teises seisukorras vara. Ehk et fotod on ületöödeldud, mistõttu tegelik olukord ei paista piisavalt selgelt välja. Tulemus – huviline tuleb objekti vaatama ning pettub, sest ta ei näe seal seda, mida kuulutuse põhjal lootis.
Ülevaatlik ja korrektne kuulutuse tekst. Kuulutuse teksti ei ole mõtet kirjutada süvitsi sellest, mida fotodelt on juba niigi näha, vaid tekstist peab saama koduotsija infot, mida ta fotodelt ei saa. Samas tuleb ette ka kuulutusi, kus on ainult üks-kaks rida teksti. Üks esimesi asju, mille puudumist kuulutusest kohe märgatakse ja mille kohta küsitakse, on kõrvalkulud. Mingil põhjusel on aga kõrvalkulude info kuulutustest väga sageli puudu.
Iga päevaga on aina olulisemad korras dokumentatsioon ja registrid (mis on osa vara müügieelsest auditist), sest pangad on muutunud väga kriitiliseks ning kontrollivad põhjalikult, kas asjad on korras. Tihti on eksperthinnang tellitud ja lõpptehing lähedal, kuid viimasel hetkel ilmnevad probleemid, mis võivad viia selleni, et pank ei anna laenu. Soovitame kindlasti kaasata maakleri, kes kontrollib dokumente ning registreid, mis tagab sujuva müügitegevuse.
Kuidas leida või valida õige maakler, kes vastab eespool kirjeldatule?
Esiteks, tutvused ning sõprade-tuttavate positiivsed kogemused. Teiseks soovitan vaadata kriitiliselt üle kinnisvaraportaalides olevad maaklerite portfooliod. Isegi kui maakleri tausta ei tea, siis kuulutuste tekstide ja fotode põhjal annab ühtteist järeldada. Samuti kiika maakleri kuulutuste arvu – kui maakleri portfellis on ikkagi üle saja objekti, siis ei ole reaalne, et ta suudab kõigi nendega süvitsi tegeleda.
____
Artikli autor: Annemai Tuvike, Kaanon kinnisvarabüroo maakler
