Kodu soetamine on sageli üks suuremaid otsuseid, mida inimene oma elu jooksul teeb. Protsess võib tunduda esmapilgul keeruline ja kulukas, kuid õnneks on mitmeid võimalusi, kuidas kodu ostu finantseerida, ning hulgaliselt nippe ja kaalutlusi, mida kodu ostmisel silmas pidada.
Peamised kodu ostmise võimalused
- Kodulaen pangast: Enamik inimesi rahastab kodu ostmist kodulaenu ehk hüpoteeklaenuga. Laenu taotlemisel tuleb arvestada oma sissetuleku ja olemasolevate laenukohustustega, Samuti on vaja omada piisavat omafinantseeringut, mis on tavaliselt 15-20% vara väärtusest. Noored pered ja spetsialistid saavad sissemakse vähendamiseks kasutada Kredexi käendust. Energiatõhusate kodude ostjad saavad Rohelise kodulaenu abil madalaima võimaliku intressi.
- Tagatis: Laenu tagatiseks seatakse ostetav kinnisvara. Tagatis peaks olema laenuvaba ja vastama pangapoolsetele nõuetele, tavaliselt 50-70% vara turuväärtusest.
Kuidas probleemideta kodulaenu saada?
Kodulaenu saamine sõltub regulaarsest sissetulekust ja tagatisest:
- Sissetulek: Pank hindab inimese sissetulekut, et veenduda, et tal on piisavalt rahalisi vahendeid laenumaksete tasumiseks. Pank arvestab sissetulekuna palka, üüritulu ja dividende vastavalt erinevate protsentidega. Sissetulek peaks katma igapäevased kulud ja maksed ning kogusissetulekust ei tohiks üle 50% minna igakuistele finantskohustustele.
- Ülalpeetavad: Ülalpeetavate arv mõjutab samuti laenuvõimekust.
- Maksimaalne laenu summa: LHV panga kodulehel saab iseseisvalt arvutada maksimaalse laenu summa intressimääraga 6-7%.
- Krediidiajalugu – panga jaoks on oluline korrektne makseajalugu, milles puuduvad vara arestimised, kohtutäituri poolt seatud kohutused ja kiirelaenud.
Nipid parimate laenutingimuste äratundmiseks
Kodulaen mõjutab otseselt pere eelarvet järgmise 20-30 aasta jooksul. Nagu vahel naljatledes öeldakse, siis kodulaen seob kaht inimest tugevamini kui abielu.
Tihti teevad koduostjad laenuotsuse lähtudes pelgalt ühe või teise panga intressimäära suurusest ning põhimõttest, mida väiksem intress, seda parem. Pealtnäha tundub see loogiline, kuid pikemas perspektiivis ei pruugi selline strateegia olla kõige kasumlikum, vaid vaadata tuleb lisaks intressimäärale – mis on kahtlemata oluline – ka teisi panga pakutavaid tingimusi, millest tuleb juttu allpool. Laenulepingu sõlmisel tuleks arvestada oma pere sissetulekute ja kulutustega. Täna tehtud hoolikas ja täpne arvutus loob püsiva vundamendi tulevikuks, et laen oleks jõukohane ja otstarbekas.
Laenu võtmisel jälgi neid aspekte:
- Intressimäär: Intressimäär koosneb panga marginaalist ja lisanduvast (Eestis tavaline) 6 kuu euriborist. Tänaseks on pankade madalaimad intressimäärad jõudnud 1,7 protsendini + 6 kuu euribor. Soodsaimaid tingimusi pakutakse rohelise kodulaenu näol energiasäästlike kodude ostmiseks. Energiasäästliku kodu ostmisel on hilisemad elamiskulud oluliselt madalamad kui väiksema energiatõhususega hoones.
- Panga igapäevapanganduse tasud: Veendu, et sinu pangateenused oleksid taskukohased ja mugavad.
- Lepingu- ja notaritasud: Laenulepingu sõlmimise tasu võib olla oodatust suurem. Aeg-ajalt teevad pangad kampaaniaid, mille raames on võimalik saada laenu ilma lepingutasuta, mis on oluline kokkuhoiukoht. Lisaks, pööra tähelepanu, kes maksab notaritasud, sest ka see on arvestatav kulu.
- Maksegraafik: Mõtle laenu tagasimaksegraafikule ja intressi arvutamise meetodile (annuiteet või võrdne põhiosa).
- Euribori fikseerimine: Kaalu euribori fikseerimist, kui soovid kindlust ja vältida ootamatut intressimäära tõusu. Tuleb aga silmas pidada, et fikseeritud intress ei ole tänane euribor, vaid selle taga on pikem ja põhjalikum riskikalkulaator ning kindlasti on see protsent kõrgem kui praegune kuue kuu euribor.
- Lepingu muutmise tasu: Uuri lepingu muutmise tasusid ja tingimusi. Elu on pidevas muutumises ja põhjuseid, mis võivad luua olukorra lepingut ümber teha, on väga erinevaid.
- Laenu tagastamise tingimused: Tutvuge laenu tagastamise võimalustega, kui soovite laenu enneaegselt tasuda Mõnes pangas küsitakse selle eest lisatasu.
- Maksepuhkuse võimalus: Veendu, et teil oleks võimalus saada vajadusel maksepuhkust ja millised on selle saamise tingimused
- Kinnisvara hindamine: Uuri, kas pangal on õigus nõuda täiendavat hindamist, kui kinnisvara väärtus muutub.
- Pangateenuste kvaliteet: Hinda ka pangateenuste kvaliteeti, nagu otsuste kiirus ja laenuhaldurite kättesaadavus.
Teise kodu soetamine
Kui oled juba varem kodulaenu võtnud ja soovid uut kinnisvara soetada, kaalu järgmisi võimalusi:
- Olemasoleva kinnisvara müük: Müü oma praegune kinnisvara ning kasuta saadud raha olemasoleva laenujäägi katteks ja uue kodulaenu omafinantseeringuks.
- Jäta olemasolev kodu alles ja osta uus kodu praeguse kodu tagatisel: Kui soovid jätta oma praeguse kinnisvara alles ja osta uue, võid kaaluda kahe kodulaenu tasumist. Arvestades, et sellisel juhul vana kodu müügist uue kodulaenu omafinantseeringut katta ei saa, tuleb leida selleks omavahendid või asendada omafinantseering vana kodu tagatisega. Siiani levib visalt müüt, et uue laenu saab võtta ainult kodupangast, kust esimene kodulaen juba võetud on. Tegelikult leidub turul võimalusi refinantseerida ehk ühest pangast teise üle viia oma olemasolev laen nulleurose lepingutasuga uude panka, et saaks mõlemat kinnisvara mugavalt tagatistena kasutada.
Artikli autor: Catlin Vatsel, LHV eraisikute finantseerimise juht
