Eestis on olnud tänaseks kaks kinnisvarabuumi. Neist esimene leidis aset aastatel 2005-2007 ning teine 2020-2022. Kaks tippaega erinevad üksteisest kui öö ja päev ning tuleb nentida, et esimest buumi pole veel üle löödud.
Buumi kirjeldamiseks sobib kõige paremini Tallinna korteritehinguid kajastav graafik. Pealinn on Eestis trendilooja ning suurima maksejõu ja spekulatiivsusega piirkond. Ruutmeetri mediaanhindu pole mõtet võrrelda, sest vahepealsetel aastatel on elatustaseme tõus ja inflatsioon teinud oma töö.
Esimese buumi tipuks kujunes 2005. aasta IV kvartal, mil Tallinnas müüdi kokku 3970 korterit mediaanhinnaga 1043 €/m2. Teise buumi tipp saabus aga 2021. aasta IV kvartalis, mil müüdi 3220 korterit mediaanhinnaga 2369 €/m2. Kui esimesel osturallil oli üle 3000 tehinguga kvartaleid 5, siis teisel vaid 1.
Miks oli esimene buum nii palju aktiivsem? Vastuseid on palju, kuid peamiste põhjustena toon välja laenamise odavuse, lihtsuse ning tulumaksu puudumise eraisiku kinnisvaratehingutel. See viimane võimaldas kõigil maksukohustuseta kiirelt osta ja müüa.
Teise buumi peamisteks märksõnadeks oli odava raha kõrval ka inimeste rahaliste võimaluste kasv, vaba raha suur osakaal tehingutes ning investeerimise kui teadliku tegevuse juurdumine. Pankade laenutingimused olid aga esimese buumiga võrreldes oluliselt karmimad.
Veel üks oluline nüanss – kui esimene buum algas ja lõppes järsult, siis teine saabus laugemalt ning ettevalmistus kestis juba aastast 2017. Hetkeline langus COVID-pandeemia ajal ei lähe praegu enam arvesse.
Kokkuvõtlikult ütleksin, et 2005-2007 oli laenubuum ning 2020-2022 investeerimisbuum.
Artikli autor: Risto Vähi, kinnisvaraanalüütik
