Eluaseme ostmine laenuga on muutunud tänavu euribori tõusu tõttu üha enamatele peredele üle jõu käivaks. Uusarenduste müük on saanud tugeva tagasilöögi, kuid nõudluse vähenemine pole kinnisvara hindu märkimisväärselt langetanud. Kinnisvara24 tegevjuht Urmas Uibomäe ja Arco Vara analüütik Mihkel Eliste selgitavad, kas 2023. aastal käis eluasemeturg põhjas ära ja nüüd hakkab olukord stabiliseeruma.
„Kui hinnata kinnisvaraturgu müügitehingute arvust lähtuvalt, siis 2023. aasta lõpuks ei ole põhi veel käes,“ ütles Eliste. Seda peamiselt seetõttu, et uute korterite võrdlemisi tagasihoidlik broneerimistempo jõuab asjaõiguslepingutesse suuresti alles 2024. aasta vältel ning seda kukkumist ei suuda kompenseerida ka mõningane kasvutrend korterite järelturul. Näiteks Tallinnas vähenes tänavu uute korterite broneerimine pandeemiaeelse tippajaga võrreldes ligi 75%. Samas järelturuaktiivsus kukkus aastases võrdluses kõigest 15%.
Kinnisvara24 statistika näitab, et pakkumiste arv on aastaga kasvanud 10%. „Üle pika aja on uusarenduste korteritest tekkinud laojäägid,“ tõdes Uibomäe.
Kui 2023. aasta alguses hakkasid kinnisvara hinnad paljuski hooajalistest teguritest tulenevalt järelturu eestvedamisel kiiresti alanema, siis vaatamata halvenenud majanduslikule olukorrale, on alates teisest kvartalist hinnatasemed hoopis mõnevõrra kerkinud.
Kinnisvara24 portaalis on Tallinna korterite müügipakkumiste keskmine ruutmeetri hind tõusnud aastaga 3 protsenti 3501 eurole. Samuti on müügipakkumiste hind kerkinud Pärnus 3 ja Tartus 1 protsent. Samas küsitakse Narva korteri eest aasta taguse ajaga võrreldes 5 protsenti vähem raha. Eestis tervikuna on korterite müügipakkumiste keskmine ruutmeetrihind langenud aastaga üle 7 protsendi.
„Laiapõhjalist hinnalangust ei toimunud ja tõenäoliselt see ei realiseeru ka tuleval aastal, kuigi kinnisvara potentsiaalsed ostjad on seda oodanud,“ rääkis Eliste.
Tema hinnangul ei ole hinnad alanenud, sest elamispindade pakkumismaht pole sisuliselt aasta aega enam suurenenud. „Kui nõudlus püsib samal tasemel ka järgmisel aastal, siis on keeruline leida neid tegureid, mis vallandaksid järsu hinnalanguse. Kuid kinnisvaraturu madala efektiivsuse tõttu võivad majanduse negatiivsed mõjud järgmise aasta esimeses pooles küll kergelt avalduda, seetõttu ei saa välistada esimeses kvartalis mõõdukat hinnalangust kuni 5%,“ prognoosis Eliste.
Kinnisvara ostavad keskmisest jõukamad elanikud
Kuigi pankade väitel ei ole enamikel peredel juba enam kui aasta rahalist võimekust soetada kodu mõnda uude kortermajja ning ka järelturu korterid on muutunud Tallinnas leibkondadele keskmiselt kättesaamatumaks, pole see tendents kinnisvaraturule mõju avaldanud. Seda ka olukorras, kus tööpuudus on asunud veidi jõulisemalt suurenema ning tarbijakindlus on taaskordselt halvenenud. Eliste põhjendab seda sellega, et suur hulk elanikkonnast, keda sellised arengud esmajärjekorras puudutavad, ei ole kinnisvaraturul olnud kunagi potentsiaalsed ostjad ning seetõttu ei mõjuta nende toimetulek turgu tervikuna. 2023. aastal soetasid kinnisvara eeskätt keskmisest jõukamad elanikud, kelle jaoks laenuraha mõningane kallinemine ei olnud ülemäära suureks koormaks.
Kõige suurem tagasilöök tabas 2023. aastal uusarendusi. Näiteks kolmandas kvartalis osteti Maa-ameti andmetel vaid 785 uut korterit. Nõnda vähe uusi kortereid müüdi ühes kvartalis viimati 2019. aastal. „Kuigi arendajad pakuvad klientide meelitamiseks elamispinnaga kaasa tasuta parkimiskohta, köögimööblit või langetavad korteri hinda umbes 5%, siis need, kes praegu sellist kinnisvara ostaksid, ei pea taolisi hinnasoodustusi kuigi märkimisväärseks argumendiks,“ tõdes Eliste.
Arendajad paiskavad uued korterid üüriturule
Kuna praegu on uutes kortermajades sageli umbes kolmandik elupindadest müümata, siis on arendajad hakanud viimastel kuudel neid kahjumi vähendamiseks suures mahus välja üürima. „Uute korterite lisandumine üüriturule on seetõttu kergitanud pealinna üüripakkumiste keskmist ruutmeetri hinda umbes 4 protsenti 14,1 eurole,“ kommenteeris Uibomäe. Samuti on Tartus üüripakkumiste hind 2 protsenti kallinenud, kuid Eestis tervikuna on keskmine hind jäänud mullusega samale tasemele.
Samas on väga paljud üürikinnisvara ostjad turult taandunud, kuna suuremates piirkondlikes keskustes ei konkureeri korterite rentimise tulumäärad isegi mitte hoiuseintressiga. Eliste sõnul on Eestis siiski ka neid piirkondi, kus kinnisvarasse investeerimine pakub jätkuvalt head tootlust.
Elamute turg on samuti tõmmanud koomale. Näiteks Tallinna üksikelamute tehingute arv langes sisuliselt 2008. aasta tasemele. Eliste sõnul läheb madalamalt hinnatud piirkondades elamuturul paremini. „Lähiaastate vaates olen aga üksik-, rida- ja paariselamute turu osas optimistlikult meelestatud, sest laulva revolutsiooni põlvkond, kes viis eelmisel kümnendil korterituru tippu, on jõudmas ikka, mil soovitakse järgmiseks eluasemeks soetada endale maja,“ ennustas Eliste.
